L'achat de sa résidence principale est une étape clé de la construction patrimoniale. Mais une question se pose : faut-il mettre un apport élevé pour réduire les intérêts ou minimiser son apport pour investir le reste et générer plus de gains ?

Dans cet article, nous allons déterminer l'apport optimal pour un bien de

300 000 € , en recherchant le meilleur équilibre entre coût du crédit et rentabilité de l'épargne investie .

Hypothèses de départ

• Prix ​​du bien : 300 000 €
• Capital disponible : 150 000 €
• Durée du prêt : 20 ans
• Taux du crédit : 3,5 % (moyenne actuelle)
• Taux de rendement moyen des investissements : 7 %/an
• Imposition sur les gains financiers : 17.2% (nous utilisons le PEA et son avantage fiscal pour maximiser les résultats)

Nous allons comparer plusieurs niveaux d'apport pour identifier celui qui permet de créer le plus de richesse sur 20 ans .

Le capital investi correspond à votre capital de départ investi dans des produits financiers comme la bourse, avec un taux de rendement moyen de 7%/an.

Les calculs et montants sont donnés à titre indicatif et ne prennent pas en compte tous les éléments tels que les frais de notaire. L'objectif est de comprendre le raisonnement et de se donner une idée.

• Montant emprunté : 170 000 €
• Mensualité (assurance incluse) : 983 €
• Total du crédit : 67 300 € Coût

• Capital investi (bourse) : 20 000 €
• Capital final après 20 ans (investissement à 7 %/an) : 20 000€ de capital +

57 394 € de plue-value = 77 394 €

• Imposition sur la plue-value du capital investi : 57 394 - 17.2% = 47 522€

• Epargne mensuelle de 300€ (investissement à 7%/an) : versement de 72 000€ + 75 584€ d'intêrets
• Imposition sur la plue-value du capital investi : 75 584€ - 17.2% = 62 583€
• Total : 134 583€

• Patrimoine net final : 300 000 € (valeur du bien) - coût du crédit + capital investi + epargne mensuelle = 434 805€

➡️ Un bon choix si l'objectif est de réduire la charge du crédit, mais peu de capital travaille pour vous. Dans cette situation vous cherchez la sécurité avant tout.

• Montant emprunté : 220 000 €
• Mensualité (assurance incluse) : 1 272 €
• total du crédit : 87 200 € Coût

• Capital investi (bourse) : 70 000 €
• Capital final après 20 ans (investissement à 7 %/an) : 70 000€ de capital +

200 878€ de plue-value = 270 878€

• Imposition sur la plue-value du capital investi : 200 878 € - 17.2% = 166 326€

• Epargne mensuelle de 300€ (investissement à 7%/an) : versement de 72 000€ + 75 584€ d'intêrets
• Imposition sur la plue-value du capital investi : 75 584€ - 17.2% = 62 583€
• Total : 134 583€

• Patrimoine net final : 300 000 € - coût du crédit + capital investi + epargne mensuelle = 583 709 €

➡️ Déjà nettement plus rentable que l'apport élevé, grâce aux intérêts composés.

• Montant emprunté : 270 000 €
• Mensualité (assurance incluse) : 1 561 €
• Coût total du crédit : 107 000 €

• Capital investi : 120 000 €
• Capital final après 20 ans (investissement à 7 %/an) : 120 000€ de capital + 344 362€ de plue-value = 464 362€
• Imposition sur la plue-value du capital investi : 344 362€ - 17.2% = 285 131€

• Epargne mensuelle de 300€ (investissement à 7%/an) : versement de 72 000€ + 75 584€ d'intêrets
• Imposition sur la plue-value du capital investi : 75 584€ - 17.2% = 62 583€
• Total : 134 583€

• Patrimoine net final : 300 000 € - coût du crédit + capital investi + epargne mensuelle = 732 714 €

➡️ C'est la solution la plus rentable !

En plus de l’investissement initial, une autre approche consiste à épargner régulièrement chaque mois. Prenons l’exemple d’une épargne mensuelle de 300 € investie à 7 %.

• En 20 ans, cette épargne représente environ 134 583 € supplémentaires.

Si l’on raisonne uniquement en termes de patrimoine final, plus on emprunte et plus on investit, plus on s’enrichit. Cela s'explique par le fait que le rendement moyen des investissements financiers est souvent supérieur au taux du crédit immobilier.

Cependant, il faut prendre en compte :

• Le risque des marchés financiers : le rendement peut être variable.
• La capacité à gérer un endettement plus élevé : les mensualités sont plus lourdes.
• L’impact psychologique : certains préfèrent un crédit plus faible pour plus de tranquillité.

Si l’objectif est la rentabilité maximale, emprunter le plus possible et investir le capital restant est le meilleur choix. Si l’objectif est la sérénité et la sécurité, un apport plus élevé peut être préférable.